Hệ số sử dụng đất là gì? Nó có ý nghĩa gì và tại sao nó lại quan trọng?

Hệ số sử dụng đất là gì một yếu tố quyết định cho sự phát triển ở bất kỳ quốc gia nào. FAR thấp là yếu tố ngăn cản chung đối với xây dựng. Nhiều ngành công nghiệp, phần lớn là ngành bất động sản, tìm kiếm sự tăng vọt trong FAR để mở ra không gian và tài nguyên đất cho các nhà phát triển. Một FAR tăng cho phép nhà phát triển hoàn thành nhiều dự án xây dựng hơn, điều này chắc chắn sẽ dẫn đến doanh số lớn hơn, giảm chi tiêu cho mỗi dự án và cung cấp lớn hơn để đáp ứng nhu cầu.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ – Floor Area Ratio (viết tắt là FAR). Là mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn có thể sử dụng mà tòa nhà có hoặc được phép có và tổng diện tích của lô mà tòa nhà đứng trên đó. Cụ thể, Hệ số sử dụng đất được xác định bằng cách chia tổng diện tích sàn của tòa nhà cho tổng diện tích của lô đất. Một tỷ lệ cao hơn có nhiều khả năng chỉ ra một công trình đô thị dày đặc. Chính quyền địa phương sử dụng FAR cho các mã quy hoạch.

Công thức cho Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì?

Để hiểu rõ hơn về công thức tính hệ số sử dụng đất, bạn có thể tham khảo ví dụ sau:

+ Ta có ngôi nhà xây dựng với tổng diện tích là 60m² và có 6 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất sẽ là: 60 x 6/100 = 3.6.

+ Nếu chúng ta có 30% đất làm công trình công cộng; 40% đất làm đường; còn lại 50% đất sẽ làm nhà ở. Vậy thì ta có hệ số sử dụng đất là 50%.

Cách tính Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) được tính bằng cách chia tổng diện tích sàn xây dựng cho tổng diện tích lô.

Hiểu đơn giản thì: “Hệ số này càng thấp thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao. Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m2, và diện tích căn hộ là như nhau.

Với FAR =10, có thể xây 100 căn hộ; thì một căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi với FAR=4 chỉ xây được 40 căn hộ; thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất. Theo đó, diện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp sẽ lần lượt là 10m2, 25m2”.

Tiêu chuẩn quy định về hệ số sử dụng đất được quy định ở đâu?

Theo thông tư số 03/2016/TT–BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng

Tổng diện tích sàn nhà công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm có:

+ Các tầng hầm và tầng nữa hầm.

+ Các tầng kỹ thuật.

+ Tầng áp mái, tầng tum.

Diện tích sàn của một tầng được quy định là diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm có:

+ Tường bao (hay phần tường chung thuộc về nhà)

+ Diện tích mặt bằng của lô gia, cầu thang, ban công và giếng thang máy, hộp kỹ thuật cùng ống khói.

Quy chuẩn 03:2012/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia

Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các hạ tầng kỹ thuật đô thị quy định:

Số tầng của tòa nhà sẽ bao gồm:

+ Toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, mái tum, tầng áp mái) và tầng nữa hầm.

+ Các tầng hầm sẽ không tính vào số tầng nhà.

Hệ số sử dụng đất (FAR) cho bạn biết điều gì?

Mục đích và vai trò trong quy hoạch của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất thường được sử dụng để thể hiện cường độ phát triển của việc sử dụng đất không phải là nhà ở; và được tích hợp vào phân vùng cộng đồng và các biện pháp kiểm soát phát triển đất khác. FAR có thể được sử dụng để hạn chế cường độ sử dụng đất để giảm bớt các tác động môi trường của sự phát triển; hoặc để kiểm soát khối lượng và quy mô phát triển.

Ngoài ra, bằng cách tham khảo các đặc điểm cho việc sử dụng đất nhất định như số lượng nhân viên và số lượng phương tiện; hoặc chuyến đi quá cảnh trên một mét vuông không gian xây dựng, FAR có thể ước tính tác động tiềm năng của kịch bản phát triển được đề xuất. FAR đôi khi được sử dụng như một công cụ phân tích để dự báo tác động của các kịch bản cường độ phát triển và sử dụng đất khác nhau.

NHẬN XÉT:

+ Hệ số sử dụng đất là gì  mối quan hệ của tổng diện tích sàn có thể sử dụng của một tòa nhà so với tổng diện tích lô.

+ Tỷ lệ FAR cao hơn là biểu hiện của một khu vực dày đặc hoặc đô thị hóa cao.

+ FAR sẽ thay đổi dựa trên loại cấu trúc, chẳng hạn như công nghiệp, dân cư, thương mại hoặc nông nghiệp.

Hạn chế của Hệ số sử dụng đất là gì?

Tác động mà FAR Hệ số sử dụng đất có đối với giá trị đất cắt giảm cả hai cách. Trong một số trường hợp, FAR tăng có thể làm cho một tài sản có giá trị hơn. Ví dụ, một khu chung cư có thể được xây dựng cho phép cho thuê rộng rãi hơn hoặc nhiều người thuê hơn.

Tuy nhiên, một nhà phát triển có thể xây dựng một khu chung cư lớn hơn trên một mảnh đất có thể làm giảm giá trị của một bất động sản liền kề với giá trị bán cao được củng cố bởi một quan điểm hiện đang bị cản trở.

Hệ số sử dụng đất FAR có ý nghĩa gì?

Đối với người mua

Nếu cơ quan lập kế hoạch tăng FAR, giá trị thị trường có thể tăng gấp đôi. Chủ sở hữu đất trong trường hợp này không có vai trò trực tiếp hoặc gián tiếp chi phối giá trong khi họ có thể được hưởng tất cả các lợi ích.

Điều này cũng có nghĩa là khi FAR bị tăng vọt, bạn có thể đang ở trong một tòa nhà có mật độ cao hơn và nhiều cư dân phải chia sẻ những lợi ích chung như thang máy, bể bơi, câu lạc bộ và thậm chí cả điện và nước.

Những người đã mua bất động sản với FAR thấp hơn bây giờ có tùy chọn xây dựng nhiều hơn và lấy lợi nhuận vốn cao hơn. Tuy nhiên, nó cũng có một mặt trái. Khi mua một tài sản FAR thấp, giá trị bán lại của bạn có thể sẽ tốt hơn do mật độ ít hơn và các khu vực mở hơn.

Vi phạm FAR có thể có ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong khi các tòa nhà cao tầng xuất hiện ở hầu hết các phần, việc vi phạm các tiêu chuẩn FAR và lấn chiếm không gian mở sẽ là một thách thức lớn đối với đội quản lý thảm họa khi thảm họa xảy ra.

Đối với một nhà phát triển

FAR là một trong những yếu tố quyết định chính cho sự phát triển trong nước. Một FAR thấp, như được xem xét là một yếu tố ngăn cản xây dựng. Ngành bất động sản luôn khao khát một sự tăng vọt trong FAR. Điều này sẽ giải quyết vấn đề gia tăng về việc cung cấp chỗ ở cho tất cả mọi người. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã gây áp lực lên các nguồn tài nguyên đất hạn chế. FAR sẽ giúp các nhà phát triển có thêm không gian và trong việc đáp ứng khoảng cách cung và cầu.

Nếu chúng ta đi theo cách các nhà phát triển nhìn thấy nó, một FAR tăng có nghĩa là họ có thể xây dựng nhiều hơn, bán nhiều hơn và do đó giá của các dự án có thể đi xuống. Tuy nhiên, điều này một mình không thể giảm giá và nó cần được sử dụng một cách thận trọng, không lạm dụng.

Khi nào vi phạm FAR được chú ý?

Vi phạm chỉ được thông báo khi nhà phát triển lấy chứng chỉ hoàn thành từ cơ quan phát triển có liên quan. Đây là lý do tại sao những người theo dõi xu hướng nhấn mạnh rằng là một người mua, bạn nên yêu cầu xem lại chứng chỉ hoàn thành.

Có nên tin tưởng một nhà phát triển khi anh ta yêu cầu họ chuyển đến mà không cần chứng chỉ hoàn thành?Là người mua, bạn không nên nhắm mắt làm ngơ. Đôi khi căn hộ bất hợp pháp cũng có thể được đăng ký với bộ phận doanh thu vì giấy chứng nhận hoàn thành không phải là một tài liệu bắt buộc để đăng ký căn hộ.

Một số quan niệm sai lầm phổ biến về FAR là gì?

Giá trị FAR cao hơn, thấp hơn là giá trị thuộc tính

Tăng FAR có thể giảm chi phí bình quân đầu người trên cơ sở hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, đây không phải là một mối quan hệ tỷ lệ trực tiếp. Cơ sở hạ tầng vẫn chưa đáp ứng yêu cầu hiện tại; và do đó, việc nhân đôi FAR ngay lập tức sẽ gây thêm căng thẳng cho cơ sở hạ tầng. Giá căn hộ không chỉ phụ thuộc vào giá trị FAR.

Tăng giá trị FAR là cách duy nhất để đảm bảo cuộc sống?

Nó chỉ đúng ở một mức độ nào đó nhưng hãy tưởng tượng nguy cơ đi phát triển thái quá! Tăng FAR có nghĩa là giá trị đất cũng có thể tăng lên do không gian xây dựng tăng. Trái lại, tăng FAR có thể có nghĩa là làm cho các thuộc tính trở nên đắt hơn.

Không có giá trị FAR cao hơn, các dự án phát triển bị ảnh hưởng

Khi các nhà hoạch định thị trấn xác định các giá trị FAR, họ cũng xem xét sức khỏe của các dự án phát triển của chúng tôi. Không có bất kỳ cản trở nào cho sự phát triển ngay cả khi các dự án xây dựng nằm cách xa nơi mà phần lớn dân số sinh sống.

Giá trị FAR thấp hơn có nghĩa là cơ hội việc làm ít hơn

Các cơ quan xây dựng sử dụng một dân số lớn. Toàn bộ ngành công nghiệp cũng đóng góp gần 8% vào GDP. Tuy nhiên, chi phí của sơ suất có thể là thảm họa. Duy trì trạng thái cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển có kế hoạch là rất quan trọng.